Temporary. Подготовка вопросов к общему собранию

О документах, составляемых для подтверждения правомочности Общего собрания и принятых им решений
Для соблюдения порядка проведения Общего собрания Инициатор собрания должен обеспечить соблюдение правил его проведения, установленных ЖК РФ. Для этого рекомендуется Инициатору собрания подготовить бланки для учета информации, связанной с проведением заочного голосования:
1) Бланк реестра Собственников помещений – такая информация необходима Инициатору собрания для обеспечения достоверности данных об общей площади помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме, определения общего количества голосов Собственников помещений и количества голосов каждого Собственника помещений.
Информация из данного бланка о реестре Собственников помещений используется для определения кворума для признания Общего собрания состоявшимся и для определения голосов для принятия решений Общего собрания (приложение № 3).
2) Бланк реестра вручения Информационных сообщений Собственникам помещений о проведении Общего собрания – информация, указываемая в таком бланке необходима Инициатору собрания, для подтверждения своих действий по уведомлению всех Собственников помещений о проведении Общего собрания. В указанном бланке Инициатор собрания делает отметку:
- или о дате и порядке вручения Информационного сообщения непосредственно Собственнику помещения с получением его подписи;
- или о почтовом извещении каждого Собственника помещения о получении им Информационного сообщения (приложение № 6).
3) Бланк реестра получения бланков решений Собственников помещений по вопросам голосования.
Данный бланк не является обязательным, а носит только информационный характер для Инициатора собрания о количестве переданных решений Собственников помещений по вопросам голосования, такой бланк заполняется в том случае, если Инициатор собрания принимает решение о получении бланков решений Собственников помещений по вопросам голосования непосредственно определенным им лицом и в определенном им месте. Если бланки решений Собственников помещений передаются в другом порядке (опускаются в специальную урну (ящик) для голосования), то такой реестр не составляется.
3) Протокол общего собрания собственников

Подсчет голосов Собственников помещений
По окончании даты принятия решений Собственников помещений по вопросам голосования, Инициатор собрания вправе самостоятельно или совместно с лицами, изъявившими желание участвовать в подсчете голосов собственников (такое предложение может быть выражено Собственниками помещений в бланках решений по вопросам голосования), проводит подсчет голосов Собственников помещений. Обращаем внимание, что изначально определяется правомочность Общего собрания (см. легитимность общего собрания собственников помещений и принимаемых на нем решений).
Если Общее собрание правомочно, то по каждому вопросу, поставленному на голосование, подсчитывается количество голосов с результатами голосования «за», «против», «воздержался».
В соответствии с п.6 ст.48 ЖК РФ засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании Собственником помещения оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае, если решение Собственника помещения содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Обращаем внимание, что принятие решений Общего собрания по вопросам, не включенным в повестку дня Общего собрания, не допускается п.2 ст.46 ЖК РФ. Этой же нормой не допускается изменять повестку дня Общего собрания. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, ст. 146 ЖК РФ).
Оформление протокола Общего собрания
Юридической и документальной формой решения Общего собрания является протокол соответствующего собрания (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного Общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо, им может быть Инициатор собрания или любой другой Собственник помещения. Протокол Общего собрания подписывается Инициатором собрания и лицами, принявшими участие в подсчете голосов. Образец протокола представлен в приложении № 7.
Протоколы Общего собрания Собственников помещений являются документами, имеющими юридическое, в частности, доказательственное значение. Поэтому необходимо их надлежащее оформление и хранение. К протоколу Общего собрания целесообразно приложить документы, связанные с проведением Общего собрания и с принятием Общим собранием решений, например: сведения о Собственниках помещений, об Информационном сообщении и его вручении Собственникам помещений, решения собственников помещений, Доверенности, а также утвержденные Общим собранием документы.
Порядок хранения протоколов Общего собрания с прилагаемыми к нему документами устанавливается одним из решений Общего собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ).
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть полностью оформлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

Подведение итогов голосования
Инициатор собрания доводит до сведения Собственников помещений результаты проведения Общего собрания, а именно:
- решения, принятые Общим собранием по вопросам голосования,
- итоги голосования.
Указанная информация в соответствии с п.3 ст.46 ЖК РФ должна быть размещена Инициатором собрания в помещении данного дома, определенным Общим собранием и доступном для всех Собственников помещений. Срок такого уведомления не должен превышать 10 дней со дня принятия решений. Образец уведомления собственников, о принятых на общем собрании решениях представлен в приложении № 8.
П.5 ст.46 ЖК РФ установлено, что решение Общего собрания является обязательным для всех Собственников помещений в т.ч. для собственников, не принимавших участие в голосовании или голосовавшим «против» по тем или иным вопросам повестки дня Общего собрания.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое Общим собранием с нарушением требований Жилищного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный Собственник помещения узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного Собственника помещения не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному Собственнику помещения.

Список примененных сокращений по тексту Рекомендаций
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации
Собственник помещения - лица, владеющие жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме на праве собственности и ином вещном праве (право хозяйственного ведения и оперативного управления)
Общее собрание - общее собрание Собственников помещений в многоквартирном доме, созываемое в порядке, установленном ЖК РФ
Общее имущество - Общее имущество Собственников помещений, состав которого определяется ст.36 ЖК РФ
Доверенность - документ, выданный Собственником помещений своему представителю на участие от имени Собственника помещения в Общем собрании, в голосовании по вопросам повестки дня Общего собрания, а также в осуществлении иных действий, связанных с управлением многоквартирным домом
Инициатор собрания - Собственник помещения в многоквартирном доме, выступивший инициатором проведения внеочередного Общего собрания
Информационное сообщение - письменное сообщение Инициатора собрания Собственникам помещений о проведении Общего собрания в форме заочного голосования

Приложение № 1

О трех способа управления многоквартирным домом

В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее ЖК РФ), вступившем с силу с 01.03.2005 года впервые сформулировано понятие «управление многоквартирным домом», под которым понимают обязанность собственников помещений дома управлять принадлежащим им недвижимым имуществом и нести расходы по его содержанию.
Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление;
- управление товариществом собственников жилья (далее ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
- управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющей организацией).
Этот перечень исчерпывающий и не подлежит расширению.
Первый способ управления сводится к тому, что все общие вопросы управления многоквартирным домом решают непосредственно сами собственники. Процедура управления таким многоквартирным домом определена в статье 164 ЖК РФ.
В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются самостоятельно каждым собственником помещения.
Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, могут заключаться в следующем порядке:
1. Общее собрание собственников помещений рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46-48 ЖК РФ.
2. Все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика.
3. Юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать услуги и выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя.
4. Договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению своих обязательств.
На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление домом, от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданное в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений.
Второй способ управления многоквартирным домом - управление ТСЖ.
Товарищество собственников жилья – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Основная цель деятельности ТСЖ – это управление общим имуществом многоквартирного дома в интересах собственников дома.
Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в таком доме (п. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Высшим органом управления является общее собрание его членов. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собранием членов ТСЖ и кооператива, а выборными органами: правлением и председателем правления. Все отношения между участниками этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами. Договоры по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и т. д. между членами ТСЖ (жилищно-строительного кооператива) и руководством этих организаций не заключаются.
Что касается собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, органов местного самоуправления), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в доме.
ТСЖ самостоятельно решает вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, и, следовательно, определяет порядок расходования средств.
Положительными моментами управления многоквартирными домами товариществами собственниками жилья являются следующие:
ТСЖ имеет возможность с согласия собственников сдавать в аренду нежилые помещения общего имущества с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома. Собственники с пониманием относятся к тому, что они лишаются определенных услуг (не пользуются, например, колясочной) для получения дополнительных средств.

Вместе с тем ТСЖ лишь представляет интересы жильцов и не является единоличным владельцем помещений и территории, находящихся в общей собственности. Поэтому в случае недобросовестного исполнения ТСЖ своих обязанностей или превышения возложенных на него полномочий собственники вправе ликвидировать его.
С вступлением в силу нового Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме получили возможность самостоятельно устанавливать размеры расходов на содержание общего имущества дома и придомовой территории и принимать решение по вопросам использования помещений, находящихся в общедолевой собственности (в том числе в коммерческих целях).
Жилищный кодекс определяет единственный законный способ принятия таких решений — голосование на общем собрании собственников. При этом решение считается принятым, если за него было отдано не менее двух третей голосов.
Третий способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.
Управляющей организацией может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, в том числе индивидуальный предприниматель.
В соответствии с положениями нового ЖК РФ собственники помещений должны выбрать не только способ управления. Помимо этого они еще обязаны и определить конкретную управляющую организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договоры управления.
Передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего поселения, района, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Для каждого дома должен быть заключен самостоятельный договор управления.
Управляющие должны самостоятельно решать, привлекать или не привлекать подрядчиков для выполнения или оказания услуг, т. к. ответственность перед собственниками лежит на самих управляющих. При этом управляющий должен ориентироваться на запросы своих заказчиков – собственников помещений в конкретном доме, которые будут оценивать результат, и платить цену договора управления.
Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора.
Управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, за тридцать дней до прекращения договора управления вновь выбранной управляющей организации или ТСЖ.

Приложение № 2
Д О В Е Р Е Н Н О С Т Ь
на представительство на общем собрании собственников помещений
в многоквартирном доме
город Зеленоградск, Калининградской области
(дата выдачи доверенности прописью)
Я, ______________________________________________________,
(Ф.И.О. собственника помещения)
паспорт № ________, выданный «___» ________ 20 г. ___________________________,
(кем выдан паспорт)
являющийся (-щаяся) собственником (жилого/нежилого помещения) № ____ в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
Город Зеленоградск, Калининградской области, улица Московская, дом 66, на основании ____________________________________________________________________________
(название правоустанавливающего документа, его серия, номер, дата выдачи, кем выдан)
доверяю ________________________________________________________________,
(Ф.И.О. представителя собственника полностью)
паспорт № _________________, выданный «___» ______________ 20 __ г. ___________________________________________
(кем выдан паспорт)
быть моим представителем на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Зеленоградск, Калининградской области, улица Московская, дом 66, с правом голосования по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, в том числе с правом подписи и оформления в письменной форме решений по вопросам, поставленным на голосование, и представления таких решений, знакомиться с материалами, предоставляемыми к повестке общего собрания, а также совершать иные действия, связанные с выполнением настоящего поручения.
Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы третьим лицам.
Настоящая доверенность выдана сроком на ____________.
_________________________________________________ _____________________
(ФИО собственника помещения полностью) (подпись собственника)
Подпись __________________________________________
(Ф.И.О. собственника помещения, выдавшего доверенность)
________________________________________________________________________
(указывается должность и место работы, если доверенность заверяется работодателем собственника)
и настоящая доверенность заверена

«___»___________ 2012г., ___________________________________________
(должность заверившего доверенность лица)
____________________ /____________________________________________/
(подпись) (Ф.И.О. заверившего доверенность лица)

Приложение № 3
РЕЕСТР СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Зеленоградск, Калининградской области, улица Московская, дом 66
по состоянию на «___» ________________ 2012 года.

Общие характеристики многоквартирного дома: Количество квартир -102, в т.ч. коммунальных - 0, нежилых помещений - Z , общая площадь всех помещений ................... кв.м., общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме .....................
(Ниже рисуется таблица со следующими столбцами: №пп, № помещения, Ф.И.О. (наименование юридического лица) собственника помещения, Общая площадь помещения (кв.м.), Доля в праве общей собственности, Количество голосов)
ВСЕГО:
Настоящий реестр составлен «___» _____________ 2012 года.

Приложение № 4
Информационное сообщение о проведении Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Зеленоградск, Калининградской обл, ул. Московская, дом 66 в форме заочного голосования

№ ________ от «___»__________2012 г.

УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК !
Сообщаем Вам, что по инициативе собственника (квартиры, комнаты, нежилого помещения) №
__________________________________________________________________________________
(Ф.И.О, наименование юридического лица инициатора общего собрания)
__________________________________________________________________________________,
(Ф.И.О, членов инициативной группы, № их помещений)
будет проводиться общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - доме), расположенном по адресу: г. Зеленоградск, калининградской обл, ул. Московская, дом 66 .
Повестка дня общего собрания собственников помещений (Общего собрания):
1. Избрание председателя общего собрания (при проведении первого общего собрания – его председателем является собственник, по инициативе которого собирается общее собрание. Нет необходимости избрания председателя при проведении заочной формы голосования.)
2. Избрание секретаря общего собрания и счетной группы.
3. Избрание способа управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Зеленоградск, Калининградской области, ул. Московская, 66
4. Рассмотрение вопросов в соответствии с избранным способом управления домом
4.1. _____________________________________________________________________________
4.2. _____________________________________________________________________________
4.3.______________________________________________________________________________
5. Утверждение порядка проведения последующих Общих собраний собственников помещений в доме.
6. Утверждение порядка оформления протокола настоящего Общего собрания.
7. Утверждение порядка уведомления собственников помещений о принятых ими решениях и об итогах голосования.
8. Утверждение места хранения протокола и других документов данного Общего собрания.
9. Утверждение даты проведения годового Общего собрания.
Общее собрание собственников помещений проводится в форме заочного голосования – путем принятия собственниками помещений решений в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование.
Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются собственниками помещений путем заполнения бланков решения собственника помещения в срок, установленный настоящим Информационным сообщением, и в порядке, указанном в справочной информации, прилагаемой к настоящему Информационному сообщению.
Сроки для голосования устанавливаются:
начало - с даты получения настоящего Информационного сообщения
окончание первого голосования - до «_______» часов «___» ___________2012 г.
Сроки проведения повторных голосований устанавливаются в уведомлении собственников помещений о повторном голосовании.

Бланк решения, заполненный собственником помещения, передается (место, адрес, порядок)
Устанавливается общее количество голосов всех собственников помещений в доме - ___________________________________________________ (указывается: или 100, или 1000, или равное общему количеству кв.м. помещений, находящихся в собственности отдельных лиц).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, определяется от общего количества голосов: пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения от общей площади всех помещений собственников.
Подсчет голосов для принятия решений Общего собрания будет проводиться с __ час. в помещении _____________ по адресу ____________________________________________.
В подсчете голосов могут принять участие собственники помещений, выразившие такое желание в бланке решения собственника по вопросам голосования.
11. Для участия в Общем собрании собственникам помещений передаются одновременно с настоящим Информационным сообщением:
1) __________________________________________________.
2) Бланк решения собственника помещения по вопросам заочного голосования на Общем собрании .

Уважаемый собственник!
В целях предотвращения повторного проведения общего собрания, убедительная просьба к Вам – принять участие в проводимом общем собрании.
Принимавшими участие в Общем собрании считаются собственники помещений, решения которых получены до даты окончания их приема.


___________________ Инициатор Общего собрания (инициативная группа)

Приложение № 5

Решение собственника помещения
по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Зеленоградск, Калининградской области, ул. Московская, дом 66.

___________________________________________________________________________
(Ф.И.О, либо наименование юр. лица - собственника помещения, либо ФИО представителя, действующего от имени собственника)
___________________________________________________________________________
(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица – собственника помещения)
- собственник _______________________ № _____, общей площадью ________ кв.м.,
(жилого/нежилого помещения)
находящегося (нужное подчеркнуть и соответственно указать)
- в совместной собственности ____________________________ собственников
- в долевой собственности: долей _____________________, долями _______________________
на основании ________________________________________________________________
(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)
выданного «__» ____________ г. ______________________________________________________
(кем выдан правоустанавливающий документ)
Сособственники помещения: _________________________________________________________
(Ф.И.О, сособственников помещения)
выражают свое решение по вопросам, поставленным на голосование:

1. ___________________________________________________________________

за против воздержался

2. ____________________________________________________________.

за против воздержался
3. ______________________________________________________________________.

за против воздержался

4. _________________________________________________________________________.

за против воздержался


5. Утвердить предложенный порядок проведения последующих Общих собраний собственников помещений в доме.

за против воздержался

6. Установить, что протокол настоящего Общего собрания оформляет инициатор данного собрания, а подписывают - инициатор собрания и собственники помещений, принимавшие участие в подсчете голосов по решениям собственников помещений.

за против воздержался

7. Установить, что решения, принятые настоящим Общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициатором настоящего Общего собрания путем размещения специального уведомления __________________________________________________________________.
(указать помещение или место)
за против воздержался

8. Установить, что протокол настоящего Общего собрания с прилагаемыми к нему документами будут храниться до следующего Общего собрания в помещении _______________________________ по адресу ____________________________.

за против воздержался

9. Утвердить сроки проведения очередного годового Общего собрания в период с _______________ по ____________ 200___г.

за против воздержался


Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ___________________________________
(ДА или НЕТ)

__________________ ______________ /___________________________________/
(дата голосования) (подпись) (Ф.И.О. собственника помещения или представителя)


№ контактного телефона _________________________
(собственника или представителя)