Temporary. Подготовка вопросов к общему собранию

Уважаемые собственники !
Законом на Вас возложена обязанность проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Особых сложностей здесь нет, если соблюсти все требования, предъявляемые Жилищным кодексом к данной процедуре.
Никакие другие физические или юридические лица, а также государственные или муниципальные органы не вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если они не обладают правом собственности на помещения в этом доме.
Для того, чтобы помочь инициативным собственникам облегчить процесс проведения общих собраний и снизить риск признания решений, принятых собственниками помещений в многоквартирном доме недействительными, подготовлены соответствующие Рекомендации.
В этих Рекомендациях приведены регулируемые Жилищным кодексом РФ основные правила проведения Общего собрания в форме заочного голосования. Как показала практика, такая форма голосования является самой приемлемой для многоквартирных домов, где собственников помещений больше пятнадцати.
Для ускорения процедуры проведения внеочередного Общего собрания и исключения ошибок в его подготовке и проведении в Рекомендациях приводится перечень и краткое описание подготовительных мероприятий к проведению Общего собрания, которые осуществляются его инициатором еще до момента уведомления собственников помещений о проведении Общего собрания.
Также приведены образцы форм или бланков, входящих в пакет документации, подготовка которой входит в обязанности Инициатора собрания. Предлагаемые формы документов предусматривают процедуру проведения внеочередного Общего собрания Собственников помещений. Рекомендуемая процедура практически исключает риски возможного оспаривания решений такого собрания.
Особенностями предлагаемой процедуры являются:
- установление порядка проведения внеочередного Общего собрания его Инициатором;
- доведение до Собственников помещений полной справочной информации, максимально исключающей нежелание Собственников помещений участвовать в Общем собрании и голосовать по вопросам, поставленным на голосование.

Содержание Рекомендаций:
1. Список применяемых сокращений
2. Общее собрание собственников
3. Инициаторы общего собрания собственников помещений
4. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
5. Легитимность общего собрания собственников помещений и принимаемых на нем решений
6. Составления реестра
7. Информационное сообщение
8. - Решения собственников
9. О правомочности Общего собрания и принятых на нем решений
10. О формировании протокола


ПРИЛОЖЕНИЯ
1. Образец доверенности
2. Образец Реестра собственников
3. Образец информационного сообщения о проведении Общего собрания
4. Образец решения собственников
5. Образец реестра врученных уведомлений
6. Образец протокола Общего собрания собственников
7. Образец уведомления собственников о принятых на Общем собрании решениях

Р.S. Рекомендации загружу отдельным файлом, или выложу их здесь по пунктам Содержания.
Добавил приложение о трех способах управления домом, всего приложений получилось - восемь.

Похоже пункт б) проявился. спасибо.

Парамоша! Вы еще здесь букварь откопипастите!
Опять все слова.
Возьмите и организуйте!
Предлагаю Парамошу в инициативную группу!

Update:
Опять не подумал!
Больше не предлагаю!

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
Общие собрания могут быть:
- очередными - годовые Общие собрания, проводимые в порядке, установленном Общим собранием (п.1 ст.45 ЖК РФ) 1 раз в год.
- внеочередными - собрание, созываемое в любое время по инициативе одного из Собственников помещений в многоквартирном доме (п.2 ст.45 ЖК РФ).
Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, к его компетенции относится принятие решений по вопросам, установленными в ст.44 ЖК РФ.
Специальные случаи, когда проводится внеочередное Общее собрание Собственников помещений, ЖК РФ не устанавливает, следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если такое собрание проводится в общих интересах Собственников помещений в многоквартирном доме, в интересах группы указанных собственников или в интересах хотя бы одного из Собственников помещений.
Общее собрание может проводиться в формах (п.1 ст.47 ЖК РФ):
- очная - совместное присутствие Собственников помещений в данном многоквартирном доме для обсуждения повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
- заочная - проведение заочного голосования путем передачи по определенному адресу (в определенное место) в письменной форме решений Собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии с п.1 ст.45 ЖК РФ порядок созыва очередного ежегодного Общего собрания и порядок проведения такого собрания устанавливаются Общим собранием, т.е. собственники помещений должны установить правила проведения ежегодных Общих собраний.
Порядок созыва внеочередного Общего собрания зависит от того, в какой период и в каких условиях относительно проведения ежегодных Общих собраний проводится внеочередное:
- если внеочередное Общее собрание проводится после проведения ежегодного, на котором был установлен порядок проведения очередных и внеочередных Общих собраний, то внеочередное Общее собрание должно созываться и проводиться в соответствии с утвержденным Собственниками помещений порядком с учетом обязательных условий, установленных ЖК РФ.
- если внеочередное Общее собрание проводится впервые или после проведения очередных, но в отсутствии утвержденного Собственниками помещений порядка проведения внеочередных собраний, то Общее собрание созывается и проводится в порядке, определяемом Инициатором собрания с соблюдением обязательных условий для созыва и проведения таких собраний, установленных ЖК РФ.
ИНИЦИАТОРЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
Инициаторами внеочередного Общего собрания могут быть:
- любой Собственник помещения в многоквартирном доме, в котором проводится Общее собрание – физическое или юридическое лицо, включая органы государственной власти, органы местного самоуправления или их представители;
- группа Собственников помещений в многоквартирном доме, в котором проводится Общее собрание.
Не вправе созывать Общее собрание:
- органы местного самоуправления, органы государственной власти или уполномоченные ими лица, если они не являются Собственниками помещений в данном многоквартирном доме, кроме случая, предусмотренного п.4 и 6 ст.161 ЖК РФ,
- иные лица, не являющиеся собственниками помещений в данном многоквартирном доме,
- Управляющие организации.
Правом на участие в Общем собрании обладают все Собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них (собственники квартир или собственники комнат в коммунальной квартире, собственники нежилых помещений).
Если помещение находится в совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы на Общем собрании представляет один из собственников. Если помещение находится в долевой собственности у нескольких лиц и доли каждого определены, то каждый из них может участвовать на Общем собрании, либо по решению участников долевой собственности их интересы на Общем собрании представляет один из них по доверенности, выданной ему остальными Собственниками помещений.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обязан лично участвовать в Общем собрании. Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя участвовать в Общем собрании и принимать решения от имени собственника.
Порядок такого представительства разъяснен в п.2 ст.48 ЖК РФ, в соответствии с которой представитель Собственника помещения может получить соответствующие полномочия:
- из указаний, содержащихся в федеральных законах (для определения представительства федеральных органов власти);
- из указаний, содержащихся в актах государственных органов и органов местного самоуправления;
- из письменной формы Доверенности на участие в Общем собрании (на голосование).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Доля Собственника помещения в праве общей собственности на Общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику п.3 ст.48 ЖК РФ.
Таким образом, доля каждого Собственника помещения в многоквартирном доме будет определяться по следующей формуле:
D = Sп.с / Sобщ или D = Sп.с
где:
D – доля Собственника помещения в праве общей собственности на Общее имущество;
Sп.с - площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику (по свидетельству о праве собственности);
Sобщ - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам (по экспликации БТИ).
Определение количества голосов каждого Собственника помещения на Общем собрании проводится в следующем порядке:
1) устанавливается общее количество голосов Собственников помещений
Решение об определении общего количества голосов Собственников помещений может быть принято исходя из следующих вариантов (или иных):
- при незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100;
- при большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 1000;
- общее количество голосов может определяться из расчета 1 голос = 1 кв.м помещения, принадлежащего собственнику;
2) определяется количество голосов, которым обладает каждый Собственник помещения в зависимости от выбранного варианта определения долей и общего количества голосов:
Вариант1 - Кгол. = D х Кобщ
Вариант2 - Кгол. = D = Sп.с., если 1 голос = 1 м2 помещения,
где
Кгол. – количество голосов, которым обладает Собственник помещения,
D - доля Собственника помещения в праве общей собственности на Общее имущество,
Кобщ - общее количество голосов Собственников помещений в многоквартирном доме (100, 1000 или другой показатель).
ПРИМЕР:
Вариант1:
D = Sп.с / Sобщ
D = 48 м кв. / 2600 =0,018 – доля Собственника помещения в праве общей собственности на Общее имущество
Кгол. = D х Кобщ
Кобщ = 1000
Кгол. = 0,018х1000=18 - количество голосов, которым обладает Собственник помещения
Вариант2
В доме площадь всех жилых и нежилых помещений составляет 2600 м кв. Количество голосов – 2600. Собственник жилого помещения площадью 48 м кв. обладает 48 голосами.

ЛЕГИТИМНОСТЬ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРИНИМАЕМЫХ РЕШЕНИЙ
О понятии «кворум»
Общее собрание правомочно (имеется кворум):
Очное – если в собрании приняли участие Собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (п.3 ст.45 ЖК РФ).
Заочное – если решения по вопросам голосования получены от Собственников помещений, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов, до даты окончания приема таких решений (п.2 ст.47 ЖК РФ).
Обращаю внимание, что на Общем собрании фактически голосуют доли в праве собственности на Общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый Собственник помещения на Общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на Общее имущество в данном доме (п.3 ст.48 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся множество вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом. Обратите особое внимание на то, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений по вопросам:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений:
- по вопросу создания товарищества собственников жилья
Большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании:
- по вопросу выбора способа управления (приложение № 2)
- другие вопросы, отнесенные Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 46, 135,141, 156 ЖК РФ).
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Составление реестра собственников помещений и определение количества голосов каждого из них
Подготовку Общего собрания Инициатору собрания рекомендуется начинать со сбора информации о собственниках помещений, то есть с составления Реестра собственников. Образец Реестра представлен в приложении № 3.
Список Собственников помещений необходим Инициатору собрания для определения адресатов для направления им Информационного сообщения о проведении Общего собрания.
На основании технической документации на многоквартирный дом и сведений о собственниках помещений Инициатор собрания проводит:
- расчет долей в праве общей собственности на Общее имущество в многоквартирном доме каждого Собственника помещений такого дома;
- определяет общее количество голосов Собственников помещений;
- определяет количество голосов каждого собственника на Общем собрании.
В ходе подготовки к общему собранию собственников кроме составления Реестра, рекомендуется продумать повестку дня Общего собрания, которая определяется исходя из следующих задач:
1) Определение вопросов, относящихся к цели проведения Общего собрания.
Такими вопросами являются:
- выбор способа управления (пп.4 п.2 ст.44 ЖК РФ);
- утверждение условий договора управления (п.1 ст.162 ЖК РФ);
- утверждение размера платы за содержание и ремонт помещений (п.7 ст.156 ЖК РФ);
- иные вопросы, связанные с условиями исполнения договора управления.
2) Определение вопросов, являющихся обязательными для проведения Общих собраний в форме заочного голосования.
Такие вопросы исходят из положений ЖК РФ о проведении собрания в форме заочного голосования.
Это следующие вопросы:
- утверждение порядка оформления протокола Общего собрания;
- утверждение порядка уведомления собственников помещений о принятых ими решениях и итогах голосования по данному собранию;
- утверждение места хранения протокола данного общего собрания.
3) Определение других вопросов.
Предлагается к таким вопросам отнести, например, следующие:
- об утверждении порядка проведения последующих Общих собраний;
- об утверждении даты проведения годового Общего собрания;
Для соблюдения требований, определенных ЖК РФ к установлению Инициатором собрания порядка его проведения, Инициатор собрания определяет состав документации, которая необходима для проведения Общего собрания в форме заочного голосования. Рекомендуется такую документацию сформировать в 4 группы:
1) документы, подлежащие передаче Собственникам помещений для проведения заочного голосования;
2) документы, не подлежащие передаче Собственникам помещений, а предназначенные для ознакомления Собственников помещений для принятия ими решений по отдельным вопросам голосования;
3) документы, составляемые для подтверждения правомочности Общего собрания и принятых им решений;
4) документы, подлежащие ознакомлению Собственниками помещений с результатами проведения Общего собрания.

ДОКУМЕНТЫ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ПЕРЕДАЧЕ
В состав документации, которая подлежит передаче Собственникам помещений, в обязательном порядке рекомендуется включить:
- Информационное сообщение Инициатора собрания о проведении внеочередного Общего собрания путем заочного голосования;
- Бланк решения Собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование на Общем собрании;
- Бланк или Образец соглашения Собственников помещений о передаче полномочий на участие в Общем собрании одному из собственников, если помещение находится в совместной собственности;
- Бланки доверенностей для возможного участия представителей Собственников помещений:
- в голосовании по вопросам повестки дня Общего собрания
- в подписании договора управления
- Справочную информацию о порядке участия Собственников помещений в заочном голосовании.

ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
Обязательными условиями для созыва внеочередных Общих собраний в форме заочного голосования являются:
1. Требования к представлению Информационного сообщения о проведении Общего собрания Собственником помещений (п.4 ст.45 ЖК РФ):
1) Информационное сообщение должно быть подготовлено Инициатором собрания каждому Собственнику помещений в письменном виде.
2) Инициатор собрания должен уведомить всех Собственников помещений о проведении заочного голосования не позднее чем за 10 дней до даты окончания голосования.
3) Информационное сообщение должно быть направлено Инициатором собрания каждому Собственнику помещения, в том числе и собственникам нежилых помещений в доме.
- если порядок проведения таких собраний не был установлен Общим собранием ранее, то
 или заказным письмом
 или вручено под роспись
- если порядок проведения таких собраний был установлен ранее проведенным Общим собранием, то:
 или размещено в помещении данного дома, доступном для всех Собственников помещений и определенным Общим собранием
 или направлено иным способом, установленным Общим собранием
Законодательство не содержит запретов на использование сразу нескольких способов уведомления Собственников помещений о проведении Общего собрания.
Требования к содержанию Информационного сообщения о проведении Общего собрания (п.5 ст.45 ЖК РФ):
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Образец информационного сообщения представлен в приложении № 4.
Установленные в п.5 ст.45 ЖК РФ требования применяются к Информационному сообщению о проведении как годового, так и внеочередного Общего собрания и не могут быть изменены ни решением Общего собрания Собственников помещений, ни тем более Инициатором внеочередного собрания.

РЕШЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ
В соответствии с п.4 и 5 ст.48 ЖК РФ прямо не предусматривается использование при голосовании на Общем собрании бюллетеней для голосования. Вместо бюллетеней предлагаются такие документы, как решения собственников помещений, составленные в письменной форме. Образец решения собственников представлен в приложении № 5.
При этом п.3 ст.47 ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию такого решения, в решении должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании,
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в данном доме,
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
ВНИМАНИЕ!
Письменные решения Собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в обязательном порядке должны использоваться только при проведении Общего собрания в форме заочного голосования. При голосовании на Общем собрании, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например, бюллетени для голосования.
О вопросах, поставленных на голосование
Если цель проведения внеочередного Общего собрания – выбор способа управления многоквартирным домом, то это не означает, что только этот вопрос выносится на голосование Собственников помещений. Ст.46 ЖК РФ содержит обязательные условия, которые должны быть соблюдены при проведении Общего собрания в форме заочного голосования. Среди обязательных вопросов, которые должны быть поставлены на голосование определены следующие:
1) о порядке оформления протоколов Общего собрания (п.1 ст.46 ЖК РФ) – определение конкретного лица (или лиц) для оформления протокола.
2) об определении места для уведомления Собственников помещений о принятых решениях (п.3 ст.46 ЖК РФ) – это должно быть помещение данного дома, доступное для всех Собственников помещений (такое требование установлено п.3 ст.46 ЖК РФ).
3) о месте хранения протоколов Общего собрания – (п.4 ст.46 ЖК РФ) это может быть любое место или указываться конкретный адрес, где будут храниться протоколы Общих собраний.
4) предложения по вопросам, отражающим цель Общего собрания.
Предложения по таким вопросам готовятся Инициатором собрания.
Оформленное надлежащим образом решение Собственник помещения передает (направляет) в место или по адресу, указанному в Информационном сообщении о проведении собрания.
Решения Собственников помещений должны приниматься до даты окончания их приема, установленной в Информационном сообщении о проведении Общего собрания.
Если решение Собственника помещения, оформленное в соответствии с правилами, установленными п.3 ст.47 ЖК РФ, получено до даты окончания приема решений, установленной в Информационном сообщении о проведении собрания, то соответствующий Собственник помещения считается принявшим участие в голосовании, т.е. в Общем собрании, которое проводилось в форме заочного голосования. Образец решения собственников представлен в приложении № 4.