Полный оффтоп (4)

Маркус пишет: Если же цены (спрос) от сезона сильно не зависит, то конечно есть смысл сдать на максимально долгий срок.

Именно это и есть причина, а не «убивание» хаты. Ну никак не могу поверить, что какой-нибудь айтишнег-дистанционщик, снявший хоту на пару лет, убъёт её сильнее, чем постоянно меняющиеся курортники с кучей детишек. А если без детишек, то может и хуже, поскольку бухают с утра до ночи. По-моему, курортник (не путать с туристом) — наихудший вариант с точки зрения сохранность хаты.

Так это следствие не срока аренды, а сезонности спроса. Если бы цена не зависела от сезона, а спрос был бы постоянным в течение года, то такая логика уже не работает. От частоты уборки зависит, а уборка — это расходы.
Сдача вдолгую происходит примерно так. Оплата последнего месяца (или двух) уходит на клининговую контору. Она всё вычистит. При этом расходы на уборку — раз в несколько лет. Или можно с каждой оплаты откладывать тыщу рублей. Лет за пять накапает прилично на клининговую контору.

оказывается былв у нас уже профильная ветка по актуализировавшейся тематике. продолжаем тут,

Маркус пишет: ....................


Вообще при режиме въезд - 5-14 дней - выезд - максимум что припомню - что-то разбили, что-то оторвали (какой-нибудь наличник, плинтус), что-то погрызли (вроде пульта ДУ от ТВ)... Обычно это мелочи и всё решается довольно быстро и относительно безболезненно. И квартира к следующему заезду вновь как новая - вся сияет - как будто только ремонт сделали. .........

я бы сюда добавил еще немаловажный чисто психологический моментик
когда дома что оторвалось - обой или кусок плинтуса какой - ну хрен на него, на этот плинтус, может год валяться пока до него руки дойдут
когда что то оторвалось в хате под сдачу - мчишься устранять моментально.
к тому же квартиру под сдачу генералишь еще и под каждый заезд - не важно 3 и 15 дней был заезд предыдущий - вопрос ооочень неоднозначный какая квартира убивается интенсивней
а уж если припомнить частоту и регулярность обновления парка всех этих простыней-тарелок-подушек-рюмок и проч. ........

......Сутки (а то и меньше) на подготовку - и квартира - "с иголочки". Хоть следующие заезжайте, хоть на продажу выставляй.

вот, сцуко, клятвенно обязуюсь со следующего сезона "разводить" заезды хотя бы на 1 сутки, что бы хотя бы вечер и ночь были на уборку-подготовку. в прошлом сумасшедшем сезоне так редко получалось (спасибо нашим с женой начальникам на работе - нам заранее отгулы давали на "стыковые" дни, но были случаи когда хату в стыки готовил только кто-то один из нас, а это жесть реально )

У меня накоплен некоторый опыт управления квартирами, сдаваемыми в аренду,

Сергей Голубев пишет: ...... От частоты уборки зависит, а уборка — это расходы.
Сдача вдолгую происходит примерно так. Оплата последнего месяца (или двух) уходит на клининговую контору. Она всё вычистит. .......

я правильно понимаю, что оба вышепроцетированных пассажа имеют прямое и непосредственное отношение к столице нашей родины и ментальным особенностям? (которые, справедливости ради, распространяются далеко за пределы мкад)

не, на самом деле многие мои коллеги на основной работе (наитеснейшим образом интегрированные в сферу курортной недвижимости) считают меня или героем (собственники) или жлобом ("ведущие")

местный маргинал пишет: я правильно понимаю, что оба вышепроцетированных пассажа имеют прямое и непосредственное отношение к столице нашей родины и ментальным особенностям? (которые, справедливости ради, распространяются далеко за пределы мкад)

Полагаю, что они распространяются даже за пределы России, поскольку дело не в ментальности, а в арифметике .
Ключевой фактор стратегии сдачи хаты — только сезонные колебания и ничего больше. Понятно, что после, например, пяти лет проживания одного человека хата убиивается сильнее. Но… За пять лет и накапает больше без какого-либо гимора. Скажем, если сдавать хату за 20 тыс/мес, то получится 1200 тыс. Если с каждой оплаты откладывать штуку, то получится 60 тыс. Этого хватит и на довольно крутой клининг, замену белья и даже на замену какой-то мебели останется (понятно, что бюджетные панели, а не белорусское дерево, но с деревом и цена будет поболе двадцатки). В итоге без какого-то головняка за пять лет накапал лям с лифигом. Более чем для обновления тачки, например .
В сезон, допустим, те же 20 тыс получаются за 5 дней. Итого за 4 месяца — 400 тыс, а за те же пять лет — 2 ляма. Но считаем расходы. Допустим, снимают на 10 дней, итого в месяц 3 уборки. А за 5 лет — 60 уборок. Ну примерно. Одна уборки — минимум 5 тыс. (по-любому рабочий день). Итог— 300 тыс. за 5 лет только на уборку. Разница уже поменьше стала. Добавим гимор — в первом случае владелец хаты пять лет про неё вообще не думает, во втором — 4 месяца постоянно дёргается.
Не исключено, что по итогу то на то и будет.
А вообще для полноты неплохо бы сравнить три стратегии аренды: курортная, турстическая и рабочая. Полагаю, между Зеленоградском, Советском и Калининградом разница в подходах будет заметная. Думаю, чем меньше отдыхательная составляющая, тем длиннее оптимальные сроки.

PS. Я это к тому, что чуток снизь сезонные колебания и выгода сезонной модели уже не так очевидна. Только от этого всё зависит, а не от убивания хаты. За одинаковый срок это будет примерно одинаково.
PPS. Уверен, что ты в здравом уме и никаких практических выводов из нашего трёпа делать не будешь .

Сергей Голубев пишет: ....
В сезон, допустим, те же 20 тыс получаются за 5 дней. Итого за 4 месяца — 400 тыс, а за те же пять лет — 2 ляма. ......

традиционно, спешу потоптаться на твоей вере в человечество: нет, 100 суток за сезон - цифра более чем реальная, безусловно. но очевидно, такая шикарственная наполняемость может достигаться за счет более чем дружелюбных прайсов, демпинга если угодно, всякого рода скидок и бонусов за длительное бронирование и т.д. в этом контексте ожидание в 400к представляется нехило завышенным (если это не 3-4 комнатный флейт на самой первой линии, куда по условиям по пол-детсада можно заселять)

в тоже время:

Одна уборки — минимум 5 тыс. (по-любому рабочий день).

издеваешься?
подготовка стандартного аппарта к заселению в прошлом зезоне (сухая и влажная уборка, смена постельного белья, заселение гостей) стоила 1200, генералка раз месяц - 3000.

неквалифицированный женский труд в мухосрани - это всегда кошкины слезки. тут даже с узбечками конкурировать не нужно.

......понятно, что бюджетные панели, а не белорусское дерево, но с деревом и цена будет поболе двадцатки

чего-чего, но вот этой идиотской хрени никогда не понимал: ну какой нахрен смысл наполнять хату под сдачу дорогим эксклюзивным интерьером? кому это нужно? кто за это заплатит? нафига это нужно? для того что бы трястись потом не расшибут ли гости дорогущий хрусталь или не поцарапают ли инкрустацию на премиальной мебели?
диван в съемной хате должен быть чистый, необоссаный и непродавленный. все!!!
на нем должно быть удобно валяться одному или с партнером. какая в жопу разница из массива какого дерева он сделан. люди сюда отдыхать у моря приезжают, а не диванами любоваться, диваны у них дома свои есть, ни чуть не хуже, а подавляющее большинство приезжающих к нам на отдых - люди, как это не покажется фантастичным, - абсолютно адекватные. доплачивать за супер-диван - идиотов среди них немного.

не, понятно, что люди на отдыхе, на расслабоне, ходить по струнке их тут ни кто не призывает...ну расколотили рюмку-тарелку какую, или обои чемоданом кинутым случайно поцарапали. ну и хрен ли тут трагедию строить? они уже заплатили нехило для того что бы не рыдать над тарелками-обоям, по большому счету могут хоть все углы обоссать - отмоем, если чо, в любом случае тут овчинка с выделкой оочень так приятно коррелируются.

я канеш, знаю случаи когда собственнники аппартов с очень дорогим дизайнерским интеръером позиционируют свои предложения как супер-пупер-эксклюзивные и прайс там астрономический, но незаметил что бы там проходимость была сумасшедшая.

впрочем, новостная лента сообщает, что в масцквах этих самых нерезиновых, набирают популярность такие услуги как посуточный прокат айфонов и фотосессии в премиальных авто, так что запросто может оказаться что это я вновь слишком оптимистичен по отношению к милым соотечественникам

Полагаю, между Зеленоградском, Советском и Калининградом разница в подходах будет заметная.

шутки-шутками, но:
1. сам лично нарывался на случаи, когда собственники недвиги в кениге именно делали ставки на "туристический сезон" и судя по всему не впервой и небезуспешно
2. ко мне лично уже дважды (!!!) за последнее время обращались ооочень разные люди с предложением "вести" их объекты в кениге(отказался, разумеется, но тенденция...)

местный маргинал пишет: традиционно, спешу потоптаться на твоей вере в человечество: нет, 100 суток за сезон - цифра более чем реальная, безусловно. но очевидно, такая шикарственная наполняемость может достигаться за счет более чем дружелюбных прайсов
…
подготовка стандартного аппарта к заселению в прошлом зезоне (сухая и влажная уборка, смена постельного белья, заселение гостей) стоила 1200, генералка раз месяц - 3000.

Меньше потратишь, но и меньше получишь. То на то и выходит.
Я из чего исхожу-то… Хата под сдачу — это то, что случайно образовалось. Наследство свалилось или детишки себе купили, а потом свинтили за бугор насовсем. Конечно, бывают случаи, когда спецом для этого покупаются, то это особая история не для простого смертного. Отсюда задача — чтобы под присмотром и какие-то бабки капали. В идеале, как с банковского вклада — положил и забыл.
Мы ж всё это тоже проходили с московской квартирой. Пришли к долгосрочке. Денежка капает и головняка ноль. Ну или надо отдавать кому-то, чтобы тот всё это «вёл». Но тут, сам понимаешь, на кого нарвёшься. Знаю истории, когда по такой схеме хата заселялась толпой южных гостей, которые там чуть не костры на полу разводили. Поэтому пришли к «только сам и только надолго».
Кстати, а изменилась ли ситуация сейчас, когда по понятным причинам появилось много желающих работать подальше от места прописки, но не за бугром? О причинах выводов не делаю, но желающих поволонтёрить в Кенозерье как-то стало заметно больше.

шутки-шутками, но:
1. сам лично нарывался на случаи, когда собственники недвиги в кениге именно делали ставки на "туристический сезон" и судя по всему не впервой и небезуспешно
2. ко мне лично уже дважды (!!!) за последнее время обращались ооочень разные люди с предложением "вести" их объекты в кениге(отказался, разумеется, но тенденция...)[

А вот в этом есть резон и немалый. При оптимистичном прогнозе курортник будет валяться на пляже 10 дней их 10. А при пессиместичном — мокнуть под дождём и проклинать Балтику. Если взять что-то среднее, то Калининград — по-любому больше свободы выбора. В хорошую погоду на электричку и на море. А в плохую в Калининграде больше вариантов чем себя занять.

Сергей Голубев пишет: ....... При оптимистичном прогнозе курортник будет валяться на пляже 10 дней их 10. А при пессиместичном — мокнуть под дождём и проклинать Балтику. Если взять что-то среднее, то Калининград — по-любому больше свободы выбора. В хорошую погоду на электричку и на море. А в плохую в Калининграде больше вариантов чем себя занять.

какие то устаревшие представления)))
во первых, это очень популярно, особенно для людей впервые посещающих к\о - делить свое пребывание на части: приезжают всего на недельку, из них 4 дня в зелике и 3 дня в кениге. а кто то еще и в светлике пару-тройку дней прихватит. (помнится, ты сам практиковал подобный метод )
во вторых, нынешний уровень развития турифраструктуры позволяет вполне комфортно и за разумные деньги ознакомиться со всем регионом не меняя места дислокации на побережье.
помнится, одни из последних моих гостей в прошлом сезоне, уже глубокой осенью, были две оч.энергичненькие такие тетки младшего пенсионного возраста из знакомой ныне тебе тулы.
всего за неделю пребывания в зелике даже они умудрились исколбасить всю область - от советска до балт.косы
уезжали весьма довольные и ничуть не уставшие от такого бешеного драйва)))

и потом, практика показывает, что сходить на пляж в тапочках и с полотенцем на плече и сгонять на пляж на электричке - это очень очень разный пляжный отдых)))))

Мы ж всё это тоже проходили с московской квартирой. ....

не думаю, что сравнение теплого с мягким корректно в контексте настоящей дискуссии.

местный маргинал пишет: помнится, одни из последних моих гостей в прошлом сезоне, уже глубокой осенью, были две оч.энергичненькие такие тетки младшего пенсионного возраста из знакомой ныне тебе тулы.
всего за неделю пребывания в зелике даже они умудрились исколбасить всю область - от советска до балт.косы
уезжали весьма довольные и ничуть не уставшие от такого бешеного драйва)))

Либо арендовали машину. либо… ну уж очень энергичные (могу только позавидовать ). Хотя логистически путешествовать по области лучше всё-таки из Калининграда.

не думаю, что сравнение теплого с мягким корректно в контексте настоящей дискуссии.

Это сравнение я использовал только для опровержения тезиса про убийство хаты при долгосрочке. Тут, скорее, расклад такой. Если сдал полным ушлёпкам, то за десять дней они не смогут нанести ущерба столько же, сколько за несколько лет. Но при долгой сдаче вероятность нарваться на таких арендаторов значительно ниже, поскольку больше времени на выбор. Скажем, при сдаче лет на пять можно смело тратить месяц-другой на поиск беспроблемного арендатора. На коротких дестанциях часто вообще приходится сдавать хату «за глаза».